同策财务报表（同策2019年业绩）

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• 1、2016楼市成最后一次狂欢？ 专家称楼市即将下行
• 2、SYB创业培训总结

2016楼市成最后一次狂欢？ 专家称楼市即将下行

年报披露房地产周期：房企储备明年过冬？

业内有一个说法，就是大概3年一个周期。如果2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期。从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年就会有一些新的情况出现。

本报记者 沈浪 上海报道

上市房企业绩披露尚未完全结束，但可以看得出来，净利率、库存是今年房企年报最受关注的两项指标。

据多个证券机构不完全统计，在已披露2015年度业绩预告的近百家房地产公司中，按预增上限计算，超过50家净利润同比上升；另有30家左右净利润下滑；约22家房企预告亏损，占比为26%。

多家房企营收均上涨，但是毛利率有不同程度的下滑。比如华润置地（01109.HK）投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；2015年碧桂园（02007.hk）毛利率20.19%，同比下降5.89％，净利率8.58%，同比下降3.97％；华润置地投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；此外，尽管毛利率有轻微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地产（00688.HK）ROE20.5%，同比下降1.5％。

业内有一个说法，就是大概3年一个周期。比如2013年非常火爆，2014年就式微，2015年又进入恢复期。中国金茂（00817.HK）首席执行官李从瑞介绍说：“如此，2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期，从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年会有一些新的情况出现。”

旭辉控股（00884.HK）执行总裁林峰也认为，2017年要准备过冬，因此，旭辉今年把利润提升与去化放在比较重要的位置。

高和资本董事长苏鑫认为，这很可能是中国房市近年内的最后一次狂欢，未来一两年，市场可能进入下行通道。他还认为拥有多套住宅的投资者应该趁早套现。

研究总监严跃进认为，从近期房企披露的业绩可见，行业盈利水平持续收窄，说明传统的经营优势被削弱。尤其是土地价格持续攀升，土地成本占房屋销售中的比重愈来愈大，这都会压缩房企的盈利空间。后续的策略在于，第一是积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业；第二是加快高周转模式和轻资产模式的应用，进而扩大盈利空间。

房企现金流之忧

可以说，经历2007年与2011年的调控之后，房企对于现金流的看重前所未有。

去年整体行业的回暖与政策环境的宽松，令房企密集发行公司债，补充现金流同时储备土地。例如中国金茂在境内发行22亿人民币债券，该公司管理层在一场分析师见面会上透露，正在做境内平台重组，希望找到一个方式让重组税务降低，做完以后，大概增加境内发债额度80亿。

表面上房企融资成本降低了，但是人民币贬值对成本有影响。以金茂为例，目前汇率报表损失50亿港币，这里面有两点：首先，假设一分钱外债都没有的话，大概也会损失36亿元，其次就是年初永续债的发行提高了融资成本。

这同时也是内房股普遍存在的问题，包括碧桂园等多家公司在内，为了保证现金流充足，也开始考虑熊猫债、永续债等，永续债年化利率稍微高一点，年化利率9%左右，比如碧桂园目前永续债的成本是9.5%。

中国金茂首席财务官江南介绍，集团截至去年底，离岸债及境内债比例为53%及47%，他说，由于国内融资成本降低，未来会调整境内债比例至高于50%。

如何继续获取高毛利也是房地产企业关注的重点。一名业内人士人士指出，取决于以下几点：首先是土地的获取时间，能否在周期里面踩准这个点，正如李从瑞所言，如果拿的地，周围的地价半年内能提高，那么你就优先别人一步看到这个地块的价值；其次，做改善型需求的产品，中国金茂在一线城市和二线城市做项目，还没有到过三、四线城市，这与国内供给侧改革不谋而合，所以金茂专门做高端，作改善型、高品质，这个本身能够带来高毛利；第三是高端品牌带来溢价，形成品牌认知。

李从瑞表示，金茂今年销售目标为360亿人民币，可销售的项目约60%分布在一线城市。他指出，由于中央对房地产市场的政策继续宽松，对整体楼市仍较乐观，但相信整体仍然会出现分化。

他介绍说，金茂不仅在上海，像苏州和南京销售也出现水涨船高情况，预计未来政策整体宽松应该不会收紧，但个别城市点式调控会出现，比如苏州已经出现了，当地要求价格涨幅半年不能超过10%，然而金茂有预案，已经一次性把所有价格申报好了。他说：“最终定价主动权掌握在我们自己手里。”

2017年地产市场将继续分化

房企眼中的不确定因素主要集中于近两年来布局的一二线城市市场变量。包括调控收紧政策的出台、去化的可持续性等。

李从瑞指出，如果上海出现很严厉的对首付的控制与二次置业的控制，那么这对房企将有影响，但是如果仅仅是限购，影响不会太大，因为上海本身就处于限购的状态，只不过是严格执法程序，所以上海新政出来以后，如果在银行贷款方面有新的政策，比如说首付提高到70%，会有一定的影响。“这个我们有一定的预估，比如说客户不是首套，是第二套，如果要求首付70%的话，假如顾客里面占的比例比较小，受的影响就比较小，金茂里面不是首套的客户可能会占到50%，因此我们受到影响的机会是一半一半。”

同策咨询研究中心张宏伟指出，商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整。同策咨询研究部数据显示，2016年1、2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。

研究机构对行业前景谨慎乐观。国金证券认为，即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商业办公用房库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存，另一方面也能增加住宅的供应，缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显，比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升，一线城市的发展空间会被打开。

严跃进又指出，非品牌房企也形成一个共识，要想力争上游，在一线城市积极拿地，风险最小，收益最大。所以在品牌房企传统拿地模式相对淡化的情况下，反而给予了此类房企一些新的机会。

另外，此类非品牌房企主要是中型房企，后续也不排除通过积极进行土地储备，进而获得更大的市场占有率，以及有机会进行上市等。

他认为，部分大房企高调调高业绩或者晒业绩，其实也是一种营销效果，暗示着此类房企的住房产品的市场认可度比较高。另外也确实从企业管理角度看，积极去库存，进而加快高周转，也是此类企业需要考虑的内容。当然，现在很多房企在公布业绩的时候，尺度把握得非常好。既不盲目高调，同时也要凸显其在行业内的地位和优势。

（以上回答发布于2016-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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SYB创业培训总结

7月25日至8月3日，我利用下班后10个晚上，参加了市人社局组织了SYB（START YOUR BUSSINESS）青年创业培训。课程是由政府购买的服务，完全免费，每个城市都会这样的课程，作为一个公民，掌握创业知识与能力可以说是必要的，所以建议有空的人可以利用别人追剧、刷综艺的时间去学习一下。

因为跟着我的财商导师阅读了《富爸爸穷爸爸》一书，对于公司和税法有了全新的认识，比如公司是为富人合理避税的工具、税收并不是劫富济贫而是盘剥中产阶级的工具，所以抱着深入学习公司法、税法的目的去参加学习了。虽然跟我预想的收获还是有比较大的差距，但就如其他课程一样，这样的学习其实更多的是为我打开了一扇扇窗，让我透过窗户看见另外一个世界、另外一种可能性，收获自然也是多多。

创业沙盘游戏是对企业经营活动的一种模拟，包括：制定月生产与销售计划、周生产与销售计划、物资采购、产品生产与质检、产品销售、记账、休息（加班），当然还有很考验企业经营者风险防范意识的意外情况处理和现金拆借。

胜利条件：产品生产数和盈利能力最强者获胜。

（一）合理的人员组织架构

创业沙盘是一个群体式的游戏，需要全组成员共同参与，就如同一个企业内部也有明确的分工一样，分工越是详细，流程监控就会越方便、品控要求就会落实更加严格有效，就如同富士康流水线上的工人，每个人只负责单道工序，每天能装配上万台的手机，能做到效率的最大化，同时对工作的能力要求最低化，无疑这会极大地降低企业的用工成本，提升企业的生产经营效率，唯一地坏处就是会牺牲工人的创造性和工作幸福感（如富士康13连跳）。

关于企业组织框架以及具体执行，我们有成功的经验，也有错误的教训，再加上一点点的思考。

①成功的经验

为了更好进行游戏体验，我们组长对我们小组8人进行了分配，按照个人喜好以及参与意愿度，分别任命为：会计、出纳、采购、经理（计划）、销售、生产（2人）、质检。

当然游戏前受到了其他小组的不解与嘲笑，6个人管理2个人，管理效率极其低下，浪费了很多生产成本。我个人理解，既然是一个游戏，而且生产的压力并不是很大，为了更好的体验，将企业所需要的角色全部进行分拆与配置，有利于所有小伙伴进行实践与体验。从现实情况来看，绝大多数小微企业，很多身份都是集中式的，甚至1个人承担所有的角色，但是每个角色所需具备的知识与能力都是必不可少的。

因为有详细的分工，游戏过程中，大家都能够各司其职，认真思考如何将自己的岗位职责发挥到极致，同心同力、同策同治做好企业。

②错误的教训

游戏时间第三周，因为前两周的生产经营状况良好，我们选择了扩大生产规模，购买了8份生产原料，所有的组员都跃跃欲试，大家都想生产一个。最终决议：由生产人员初加工后，分配每个人都生产一个，最后由质检员统一质检。

结局非常凄惨，我们有3个产品没有通过销售端的质检，直接报废，对整体生产经营产生了一定的冲击，导致企业收益率降低。

教训在于，企业过高的预估了大家的能力水平，放大了大家创造性开展工作的欲望，于此同时也忘记了自己的岗位职责，使大家不能安心于本职工作，本质上来看是与精确分工原则相违背。

③小小的思考

游戏采取的是日打卡制，每天都有完全不同的工作，不能延误与重复，是通过时间的管控对全生产过程进行模拟，而每一个项目进行的时间是固定的。扩大生产确实能扩大营收，但是固定的时间能生产的“正品”数量是确定的，在组织架构等不改变的情况下，盲目扩大生产并不能提升企业的实际营收，反而带来的质量管控难度与生产人员配备管理难度的极大提升，所以企业主要明确自己的能力，并科学地配备人员，实现人岗定位。

（二）科学的风险管控

为了突出生产经营过程模拟，以及突发情况地处置模拟，游戏增加了一些意外卡（类似于现金流游戏中的大生意、小买卖），绝大多数都是需要规避的风险点，比如不确定归还期限的私人（企业）现金拆借、生产经营意外等，重在考验企业主的意外处置能力，和企业整体的风险管控能力。

①周计划制定过程中，对固定时间的开支进行预先安排，如：每周食品采购、月底的房租、月底的融资利息等，明显可见的固定风险予以先行排除，防止不必要的系统性风险。

②预留流动资金。为了应对突发意外风险，在确保正常生产经营的基础上，预留1+X个材料成本，防止意外影响正常的生产活动。

③除去所有的采购费用，所有钱都存入银行。

通过以上策略，我们是唯一一个月底正常缴纳房租的小组，其他小组全部都被强迫变卖资产抵债；遭遇小偷时，因为将流动资金托于银行而未受损失；每周采购时坚持购买食品，也避免了食物短缺造成的生产经营活动受阻情况的发生。

一个优秀的企业，其风险控制能力也是优秀的，现实世界中有无数企业都倒在了盈利前夕，归根究底其实是缺乏风险管控能力以及现金流量控制能力。当然作为小微企业，除去创业的激情以外，我们在创业时应当首先做到盈利模式的确定性，否则只当是增加了一份创业阅历而已。

刘欢老师一首歌里面有一句歌词是这样的：“心若在，梦就在，天地之间还有真爱；看成败，人生豪迈，只不过是从头再来。”歌词很感人，但并不美好，我并不否认创业的激情与经验的重要性，只是单纯的激情并不能带来创业的成功，当然这也很有可能只是我过分的谨慎，或是我个人思维和能力的短板。

（三）杂七杂八的感悟

真心喜欢游戏化的体验，既有趣又深入，还有一些小小的感悟，不太成体系。

①不能贪小便宜。由于另一小组没有预留房租，强迫变卖原材料，我们用剩余的钱与之进行了交易，购买了一个原材料，应该是一个双赢的局面。但销售端的质检看的是一个企业的整体质量，而非单个质量，也就是一个企业的产品是否符合同一个标准，在没有确定性的基础上，盲目的与别的企业进行交易可能造成重大的损失。

②细致有效的记账。我们小组的不仅有优秀的决策者、优秀的风险控制者，还有一个优秀的会计，每笔开支、每笔收入都认真记载，账目清楚了然，现金流入、流出细致分明，对于我们整理财务报表和游戏复盘都大有益处。

③科学地制定计划。游戏前，各组对自己预期可以生产的产品数量和利润进行了预估，游戏结束后发现，各组的预估值和实际值相去甚多。一方面由于进程中的突发事件，另一方面则是对风险的无视。所以适时审视自己的风险，并积极调整自己的计划，是一个企业家所必备的素质，同时月度计划越是贴合实际工作进程，越是能看出企业家的能力水平。

④不可不重视的借条。游戏结束，指导师给我们每个组归还了借条，无一例外全部在后面加了一个0，可以说到了最后，每个小组都是输家，而且输的不明不白。除了有限责任公司，所有的企业主承担的都是无限责任，也就是企业的所有债务都需要企业主兜底。而收据、借条这类常用的拆解凭证是万万马虎不得的。一是欠条与借条。通常来讲，欠条的法律效力是3年，而借条是20年；二是借款数额的书写一定要用中文大写，否则很容易被别有用心的人利用，造成不必要的纠纷；三是借款归还后，及时取回借条，否则无法证明债务解除；四是明确利息等核心要素。

⑤懂得互利共赢。由于没有预留房租，一个小组强制变卖原材料，我们可以出较高的价格进行回购，没想到这个小组竟然刚开始不同意，我认为这其实是我们企业主一种思维局限，市场其实很大，太多的人会将周围所有人视为竞争对手，而不是合作共赢的共同市场开拓者。恶性竞争并不会单纯将对手打趴，往往鱼死网破、两败俱伤。

10天的课程包含十个模块：评价你是否适合创业、建立一个好的企业构思、评估你的市场、企业的人员组织、选择你的企业法律形态、企业的法律环境和责任、预测你的启动资金、制订你的利润计划、判断你的企业能够生存、开办你的企业。

课程体系比较完备，但明显这样的课程可能并不是年轻的老师所能驾驭，但是基本的方法论倒是很值得借鉴和学习，所以不要太过于较真是否教授水平够高，用《原则》里面的观念——尽量保持开放的大脑。

10天的课程，GET到的点很多，印象最深的有两个：

(一)swot分析法

百度百科解释：SWOT分析法，S （strengths）是优势、W （weaknesses）是劣势，O （opportunities）是机会、T （threats）是威胁。即态势分析法，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。

一套简便易懂的分析方法，适用于绝大部分场景，比较方便用于各类决策。核心要点就是将优势、劣势、机会和威胁进行罗列与分析，消除劣势发挥优势，防范威胁利用机会，使决策更趋于科学与理性。

当然这一套理论也是需要有一定理论与实操积淀，否则很容易造成四个象限要素混乱，也没有办法提供扬长避短、趋利避害的有效手段和决策指导意见。

(二)给自己发工资

课程上，老师反复提出这样一个观点，企业主一定要给自己发工资，但并没有展开解释，我原本也不以为然，经过近些天的反思，我认为这是极其正确的，只是很多人并没意识到，这既是风险管控的需要，也是企业成本考量的必然。

①企业与个人财务隔离

我在上一个单位是负责部门内勤工作，我的领导曾经跟我说过他过往的经验，他年轻当内勤时，总是把单位的钱放在左边的口袋，自己的钱放在右边口袋，这样两部分钱就不会混起来，管理起来也方便。绝大部分时候，我们都是需要自己花钱，所以会习惯性掏右边的口袋，所以自己的钱一定要放在右口袋。

话语虽然简单，但道理深刻，作为内勤如此，企业家更要如此。公私分明既是法律准绳，也是道德要求，即使是个体工商户也需要将家庭财务与企业财务进行隔离，这是家庭和企业风险管控的核心要素。

②家庭与企业风险管控

很多人并不同意这个观点，理由在于除了有限责任公司，企业主都要承担无限责任，也就是需要对企业的债务进行兜底，所以赚钱也好、亏钱也罢，都是企业家进行买单，企业的钱就是企业家的钱。这个道理不错，但问题这样的直接后果就是整体财务体系混乱，与双方面的风险失调。

对于企业来说:很多企业家每年盘整时，总是搞不清自己一年来究竟是赚钱还是亏钱，究竟赚了多少还是亏了多少，这跟财务交叉混乱有直接的关系。精确的记账，挖去所有的成本与税收就是盈利，而企业家的工资就是人力成本构成要素，给自己发工资，一方面可以降低企业营业利润进行合理避税，同时也能可以对企业本身的盈利能力进行统筹与分析，并进行适当的调整，更好的了解与掌控自己的企业，使企业更好的发展。

对于家庭来说：企业盈利收入可以视为一种资产性收入，而工资作为经营性收入。企业家承担无限责任，所以要做到企业的风险可控，以及家庭财务风险可控。确定的经营性收入有利于家庭关系的稳固，有利于家庭风险体系的构建，使我们有更多的底限意识。同时，通过合适的保险产品，将我们家庭责任进行转嫁，将企业的债务和风险进行有效隔离，这是资产保全和资产传承的必然要求。将家庭与企业收入捆绑于一起，就是将企业的风险与家庭捆绑在一起，当巨浪来临时，我们的家庭就是在大海中裸泳。

近期，自己陷入了一种很消极的状态，总感觉很累，或许是自我放纵的借口吧。拖了25天才完成总结，惭愧惭愧。

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