房地产企业财务风险（房地产企业财务风险有哪些）

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宁夏哪个房地产公司财务风险最大

严厉调控之下，我国房地产市场的销售金额和投资增速自今年2 月开始持续下行。限制高杠杆房企融资增长的“三道红线”，叠加约束银行风险偏好的贷款集中度“两条红线”，使得部分头部高杠杆房企的融资压力快速积累，信用风险陡然上升。

金融市场是观察当前房地产风险的一个窗口，特别是离岸中资美元债市场。民企是离岸地产债的发行主力，占存量债务的六至七成。6 月以来，若干民营房企信用风险持续发酵，美元债价格剧烈波动，违约事件开始出现，离岸市场的融资功能丧失殆尽。明年是离岸美元地产债的偿债高峰，到期规模约3,500 亿美元，部分高杠杆民营房企存在偿付风险。

离岸地产债市场的大幅波动已传导至在岸金融市场。9 月以来，国内低评级（AA-）地产债收益率上升约40bp，港股和A 股房地产板块分别下跌三成和两成，对市场指数构成明显压制。

近来，高层官员和监管部门公开表态安抚市场情绪、释放政策暖意。但是，我国房地产市场正经历深刻变革，发展逻辑面临重构。转型孕育着新生，也伴随着阵痛和风险。本文基于自上而下的宏观视角，对房地产风险敞口的宏观量级进行估算，同时分析风险传导的主要机制。

一、敞口估测：多米诺效应作为我国国民经济长期以来的支柱产业，房地产广泛涉及企业部门（包括房企及其上下游企业）、居民部门和地方政府，房企的信用风险因此可能触发连锁反应。我们首先可以从市场主体的资产负债表视角对房地产风险进行静态评估。

对房地产开发企业而言，“三道红线”融资紧箍咒之下，非绿档房企的信用风险首当其冲。根据最新财报数据，2020 年销售额超过2,000 亿元的19 家房企中，非绿档房企共11 家3，均为民企，合并总资产负债率为83.6%。

截至今年6 月，从负债结构看，这11 家非绿档房企仅对供应链的“应付账款和其他应付款项”的规模就超过3.3 万亿。此外，还有对居民的合同负债3.1 万亿，银行借款（含非标）1.8 万亿，债务压力十分沉重。

从资产结构看，这11 家非绿档房企流动性较高的资产（包括货币现金、受限制现金、应收账款和预付账款）约3.3 万亿，占比29%；土地储备规模约6.2 万亿，占比54%。值得注意的是，在土地市场降温和新房销售增速下滑的双重压制下，房企的土储变现困难，存量资产存在贬值风险，偿付能力存疑，债务风险上升。

大致估算，这些非绿档房企的债务规模约占我国名义GDP 的10%。若将统计范围扩大至销售额排名前50 的房企，非绿档房企的债务规模占GDP 的比重接近15%。不能不说，房企的潜在信用风险敞口是巨大的，对国民经济运行和金融稳定的影响不可小觑。

首先，房企的融资压力将不可避免地导致对供应链上下游企业的资金占用，尤其是建筑、建材及装饰行业。其次，房企拖欠款项可能导致施工停滞，冲击就业。进而，购房者也可能面临施工停滞带来的“烂尾楼”风险。据测算，这11 家非绿档房企已售暂未交付的商品房总值约10.5 万亿元，确保新房竣工和交付涉及广大购房者的切身利益。最后，房企大范围违约可能冲击金融体系的稳定。

二、风险传导：负反馈循环房地产兼具商品属性和金融属性，被广泛地用作为抵押品进行投融资。这使得房地产风险具有金融风险的外部性特征，包括连结外部性（interconnectedness externalities）和清仓抛售外部性（fire sale externalities）。

房地产市场首先具有连接外部性。静态观察，非绿档民营房企潜在信用风险敞口数量级相当可观，并与上下游企业、居民部门和地方政府紧密关联。而从动态视角看，房地产市场的风险还可能会通过市场交易和价格机制传导蔓延，形成负反馈循环。

在外生事件的冲击下，房企出现融资困难时，为了获取流动性被迫对资产进行大幅减价抛售。由于企业抛售资产时并不会考虑其抛售行为对资产价格以及其它主体的影响，可能引发负外部性。

房地产价格下跌，使得居民、企业和地方政府的资产负债表恶化，杠杆率上升、信用资质下降，进而导致商业银行的不良率上升、资本充足下降，引发信贷紧缩，市场主体融资困难加剧，从而陷入“价格下跌→抛售资产→价格进一步下跌”的恶性循环之中。

我们可以大致测算一下我国城镇商品房的总市值。截止2020 年底，我国商品房总面积为374.6亿平方米。以该年新增销售金额除以新增销售面积，推算出2020 年全国商品房均价约1.06 万/平米。由此可得，2020 年末我国城镇居民存量商品房市值达396 万亿元，4 倍于名义GDP 总量，占居民总资产规模的69%。

就金融部门而言，我国个人住房贷款余额约36.6 万亿元，房地产开发贷约17.0 万亿元，合计53.6 万亿元，占商业银行信贷存量的28.9%；此外，房地产非标、信托和债券的规模约10.4 万亿元，可视为其它金融机构的房地产风险敞口；合计起来约64 万亿，只占我们估算的房地产总市值（396 万亿）的16%，说明我国房地产市场资产化程度较低。

观察近期商品房成交情况，热点城市土地市场遇冷，二手房交易量大跌，指向这些城市高房价的支撑正在趋弱。例如，杭州二手房成交量相较年初高点已跌去八成，深圳下跌近八成，北京下跌四成。一二手房价的差距正在收敛，房价下行压力加大。若房价下跌10%，我国商品房市值将蒸发39.6 万亿，居民部门的总资产将缩水7%，占名义GDP 比重近四成。

对地方政府而言，土地市场遇冷令部分高度依赖土地出让收入的地方财政承压。在“三稳”政策要求下，9 月以来试点城市第二批集中供地表现出与上半年截然不同的“冰火两重天”局面，土地溢价率大幅下滑、流拍率大幅上升。这无疑将进一步加大地方政府的财政压力，特别是对土地财政依赖度高的地区而言。

三、凛冬将至，政策回暖我国房地产行业的运行逻辑正处于颠覆性变革的拐点，中央房地产调控的定力不容置疑，“房住不炒”和“三稳”的政策方向不会改变，“三道红线”和贷款集中度管控难以出现实质性松动，房地产税试点工作被置于“共同富裕”框架下正式提上日程。从长远看，这些政策有助于我国房地产行业的平稳健康发展，推动金融资源配置向创新和新动能部门倾斜，改善居民部门收入和财富分配。

从短期看，考虑到当前我国经济下行压力加大，以及房地产行业在国民经济中的重要性，政策要注重化解防范房地产市场风险，避免个案风险进一步发酵、向其它企业和部门传导引发市场恐慌和系统性风险。

如何处置个别房地产企业的债务风险？需要明确两个原则，一是宏观审慎，二是防范道德风险。从宏观审慎的角度，需要将个别房企的债务危机“围栏”（ring fencing）在可控的范围，防止风险蔓延至其它经济部门，严守不发生系统性风险的底线；防范道德风险，就是要避免陷入“大而不倒”的局面，那些出现债务违约的企业应该对其错误的经营决策负责，受到市场的惩罚。

我们看到，近期高层领导和监管部门密集发声，旨在维护房地产市场的正常运行，恢复房地产市场的正常融资功能。一方面，部分地区房贷利率有松动迹象，这有助于房企实现资金回流、保证施工和交付，进而保障购房者应有的权益；另一方面，房地产信贷有望平稳运行，房企再融资压力边际缓解。

展望明年，预计房地产投资将进一步走弱。房产税试点短期内可能对部分城市的购房需求造成短期冲击，房地产销售面积大概率继续下行，土地成交面积或将萎缩，溢价率受到抑制，土地购置费可能出现负增长。建安投资方面，房企将继续加快施工竣工和交付，新开工仍将保持低迷，拖累后续施工及投资增速。

2022-04-13 01:27:02

芝士问答

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房地产公司的财务风险分析和应对策略研究----论文答辩稿

论文陈述：

房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。

本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。

课题研究的背景：

近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。

课题研究的意义：

企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。

课题研究的内容：

主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。

课题研究的方法：

1 . 文献研究法通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。

2.案例分析法本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。

筹资活动风险分析中：

由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额56.71%，17年银行贷款占融资金额44.41%，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。

1.短期偿债能力：

对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。

运用流动比例：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=速动资产/流动负债

（3）行业平均值

通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。

（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债

从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。

2.长期偿债能力分析：

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额即=1/(1-资产负债率)

（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额

（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。

由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达84.7%，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。

投资活动风险分析：

（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。

（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100%

净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到16.27%，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。

经营活动风险分析：

（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值

（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额

存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长34.19%，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额62.23%。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。

综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：

1.外部防控策略

（1）积极应对国家宏观政策

（2）提高经济灵敏度

（3）不断开拓市场

（4）拓宽融资渠道

（5）制定高效销售策略

2.内部防控策略

（1）提高风险防范意识

（2）建立并落实内部控制标准体系

结论

本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。

房地产企业财务风险任务书怎么写

1、首先拿出房地产企业财务风险任务书。

2、其次根据公司规定的正确格式填写。

3、最后把全部统计的资料全部填写上并填写完整即可。

房地产企业财务风险（房地产企业财务风险有哪些）

房地产企业财务风险具体的特点有哪些

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。

(2)投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。

由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误，产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。

(3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，

由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

三、房地产企业财务风险的防范

(1)合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。

(2)实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。

(3)实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。

在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费;企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。

(4)提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力;不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。