正荣福州财务（福州正贵实业）

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本文目录一览：

• 1、福州南站到个福州正荣财富中心有多少公里
• 2、正荣福州投资发展有限公司怎么样？
• 3、正荣服务频现高管离职：行政总裁、CFO已换人，欧宗荣接连增持
• 4、福州高新区正荣财富中心封闭了吗
• 5、房企高管离职潮样本：正荣“老将”出走背后资金、销售压力有多大

福州南站到个福州正荣财富中心有多少公里

公交线路：地铁1号线 → 157路，全程约21.6公里

1、从福州南站步行约90米,到达福州南站

2、乘坐地铁1号线,经过8站, 到达三叉街站

3、步行约220米,到达上三路口站

4、乘坐157路,经过17站, 到达葛岐村站（也可乘坐157支路）

5、步行约450米,到达正荣·财富中心

正荣福州投资发展有限公司怎么样？

正荣福州投资发展有限公司是2016-01-06在福建省福州市晋安区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于福建省福州市晋安区新店镇猫岭路9号福州金城民营工业集中区9号楼205室。

正荣福州投资发展有限公司的统一社会信用代码/注册号是91350100MA345DTF6U，企业法人陈玉棠，目前企业处于开业状态。

正荣福州投资发展有限公司，本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。

正荣福州投资发展有限公司对外投资1家公司，具有0处分支机构。

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正荣服务频现高管离职：行政总裁、CFO已换人，欧宗荣接连增持

近日，正荣服务（HK:06958，也称正荣物业服务）发布人事变动公告。公告显示，黄亮已辞任该公司执行董事、行政总裁及薪酬委员会成员，辞任生效后将不再在该集团担任任何职务。

黄亮辞任正荣服务相关职务后，林晓彤获委任为正荣服务行政总裁、薪酬委员会成员；康宏获委任为执行董事，自2021年2月5日起生效。其中，林晓彤曾任正荣地产控股副总裁及环渤海地区总经理等职。

除了黄亮外，正荣服务的首席财务官（CFO）也已经在2020年8月份发生变更，王奕接替刘畅出任CFO，距其在港交所IPO还不满一个月。据了解，2020年下半年至今，欧宗荣已经多次增持正荣服务股份，合计约156.1万股。

2020年6月29日，正荣服务宣布启动公开招股时，参加的高管包括其董事会主席黄仙枝、执行董事兼行政总裁黄亮、执行董事兼副总裁黄圣、首席财务官兼联席公司秘书刘畅。而今，仅有黄仙枝还在履职。

上市后频现高管离职，最早不足1个月

贝多 财经 发现，黄亮并非正荣服务于2020年7月在港交所IPO后辞职的首个高管。在此之前，正荣服务曾于2020年11月6日公告称，为追求其他个人职业发展规划，黄圣已辞任执行董事，由林晓彤接任。

更早的2020年8月7日，正荣服务首席财务官（CFO）刘畅就已经辞任所有职务，由历任正荣地产财务部总监、财务部副总经理及总经理王奕接管，距该公司在港交所上市不足1个月。

黄圣辞职时，距离正荣服务上市还不到4个月。而该公司上市半年后（约8个月），其行政总裁黄亮也宣告辞职。此前的招股书披露，黄圣也是正荣服务的副总裁。不过，正荣服务并未告知其副总裁职务是否变动。

但从正荣服务此前的公告来看，黄圣辞职的原因是“追求其他个人职业发展规划”。从这个角度来看，黄圣或已经彻底从正荣服务及正荣集团体系中撤退，转而加入其他公司。

值得一提的是，本次离职的黄亮于2020年12月曾代表正荣服务参加了《证券日报》社主办的“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变物业管理资本论坛”，并分享了上市后中型物业的挑战及应对的经验。

黄亮在会上称，“和大型企业相比，中型企业的要求更加综合，一方面要求品质好，一方面财务指标也应该更好，同时品牌也要产生溢价。从这个角度来说，中型物业企业的压力一点也不小。”

在黄亮看来，中型物业是指管理面积在3000万平方米到1亿平方米之间的物业公司，囊括了当前物业百强名单中的第15名到第50名。按照这个标准，正荣服务属于中型物业之一。

在管面积剧增，非住宅板块占比上升

据了解，正荣服务2021年1月11日召开的投资人线上沟通会中，正荣服务执行董事林晓彤、执行董事兼行政总裁黄亮、首席财务官兼联席公司秘书王奕出席，分享了2020年下半年的经营更新及业务的开展情况等。

数据显示，截至2020年末，正荣服务在管面积达到4127万平方米，较2019年末增长80%，合约面积达到8740万平方米，较2019年末增长136.2%。其中，来自第三方物业的占比由2019年底的52.3%增加至63.7%。

在正荣服务4127万平方米的在管面积中，在管非住宅面积共有1824万平方米，相比2019年底的830万平方米增加了约994万平方米，同比增长120%。据此计算，其非住宅在管面积占总在管面积的44%，同比增加8个百分点。

资料显示，正荣服务是房地产开发商正荣集团及欧宗荣设立的物业公司，也是欧宗荣继正荣地产（HK:06158）后控制的第二家上市公司。据了解，正荣服务于2020年7月10日在港交所上市，发行价为4.55港元。

截至2021年2月5日收盘，正荣服务的收盘价为4.49港元，较发行价微跌1.32%，总市值为46.58亿港元。截至同日，正荣地产收报4.41港元，总市值为192.62亿港元。

业绩方面，2017年、2018年、2019年，正荣服务的营收分别为2.73亿元、4.56亿元、7.16亿元；净利润分别为2030万元、3952万元、1.09亿元。2020年上半年，其营收4.44亿元，净利润为6070万元。

按业务构成来看，2019年，正荣服务来自物业管理服务的收入为3.42亿元，占比为47.8%；来自非业主增值服务收入为2.62亿元，占比为36.6%；来自社区增值服务营收为1.11亿元，占比为15.6%。

严重依赖正荣地产，欧宗荣接连增持

据了解，正荣服务的营收主要由欧宗荣控制的正荣地产及其关联方贡献。招股书显示，其来自正荣地产及其关联方的收入在2017年至2019年分别为9150万元、1.29亿元及1.7亿元，占比分别为33.5%、28.2%、23.7%。

对应报告期内，正荣服务由正荣地产开发的项目提供的物业管理服务所得收入分别占其同期物业管理服务所得总收入的约88.2%、69.6%、66.4%，涉及其在管总建筑面积的77.1%、74.5%、47.6%。

不过，正荣地产并未持有正荣服务任何股份，而是由正荣集团董事局主席、总裁欧宗荣控股，根据正荣服务招股书，IPO前，欧宗荣通过伟正持股68.3%、通过伟耀持股9.5%、通过伟天持股9.5%，欧宗荣之子欧国强持股7.7%。

IPO后，欧宗荣持股约63.18%。贝多 财经 发现，欧宗荣还多次增持正荣服务股份。其中，于2020年12月22日、12月30日、2021年1月11日分别增持41万股、33.8万股、81.3万股。

完成股份收购后，欧宗荣合计持有正荣服务6.563亿股股份，间接通过伟正、伟耀及伟天占该公司已发行股本总额约63.26%。其中，通过伟正持股增至5.14亿股，占比约49.53%。

高管方面，正荣服务上市时，高管团队成员包括正荣集团老将、正荣服务董事会主席黄仙枝，以及执行董事兼行政总裁黄亮、执行董事兼副总裁黄圣、首席财务官及联席公司秘书刘畅等。

在黄亮、黄圣、刘畅等辞职后，正荣服务的董事会成员变成了其董事会主席黄仙枝、执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏、非执行董事陈伟健等。其中，林晓彤于2020年11月取代黄圣加入董事会。

福州高新区正荣财富中心封闭了吗

福州高新区正荣财富中心封闭了。根据政府相关通知要求，截止于2022年11月6日，福州正荣财富中心除了保障民生必需的永辉超市及药店外，其余商家已全面停业闭店。

房企高管离职潮样本：正荣“老将”出走背后资金、销售压力有多大

11月10日，正荣地产正式宣布行政总裁王本龙的离职。

同时，公司执行董事兼董事会主席黄仙枝，将自2019年11月20日起获委任为行政总裁，以暂时代替王本龙职务；陈伟健则获委任为公司授权代表。

而在此前有报道称，正荣产业发展集团副总裁裁肖春和，已于近日向该公司提出离职申请。据悉，地产副总裁田永盛将接任其职位。

2019年以来，正荣地产的离职名单包括：正荣资本总经理江晨，正荣地产人力行政总监袁变革，正荣地产副总裁刘翔，正荣法务审计负责人杨震麟以及正荣设计管理中心总经理陈伟等。

资本寒冬下，房企资金、销售压力越发显现，众多地产人卷入离职潮，正荣只是一个缩影。有媒体统计，今年仅10月份，大概有50位房企集团层面高管职务发生变动，涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业，其中离职高管共20位。

正荣的野心与实力匹配吗？

正荣地产成立于福州，起家于江西。与众多闽系房企一样，凭借着高周转、高杠杆，实现了规模跃进。

正荣地产主席欧宗荣在2018年年报中说2019年正荣地产要实现1300亿元的销售目标，且未来三年的增幅要求保持30%以上。这一目标放到现在这个时间节点显得有些不合时宜。

据该公司披露，2016-2018年，合约销售分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元，2017年和2018年的同比增速分别达到了78.5%和54%。

但2019年上半年，公司实现合约销售金额586.07亿元，同比仅微增0.8%，合约销售增速明显下降。目前，正荣地产前9个月的销售业绩900亿元，完成全年目标任务不到70%。

即使目前的千亿销售，也是有很大泡沫的千亿。在统计销售业绩的过程中，根据房企在不同项目中所扮演角色以及所占股权比例大小的不同，主要存在操盘、权益和全口径三种口径。其中权益口径才体现公司的实实在在属于公司所有的销售收入，反映了企业的资金实力与投资能力。

根据正荣控股债券评级报告，2016年至2018年，该公司的权益销售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元，2016年权益销售占比为92.21%，2017年陡降为67%，而2018年继续下降为51.98%。

在中期业绩会上，陈伟健表示，去年土储的权益是大概52%，今年上半年新增土储的权益已经达到接近90%，到6月30日的时候，权益比已经达到57%。但这个数字依旧不高。由此可见其“千亿”业绩的水分之大。

另一边，正荣地产这几年的合约销售均价不断下降，其中，2016年合约销售平均价格为20945元/平方米，2017年为18484元/平方米，2018年为16765元/平方米，而2019年上半年，合约均价继续下降为为15392元/平方米。正荣地产在资金流的压力下，不排除以价换量的可能。

短期债务压力与明股实债疑虑

除了销售业绩，市场对正荣地产的短期债务表示担忧。

2014-2018年，正荣地产总借贷规模分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元，一年内需要偿还的占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近两年短期内需要偿还的债务占比在一半以上。

据正荣2019年半年报，正荣2019年上半年正荣地产一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，而其可动用的现金不过250.72亿元，存在资金缺口。

与此同时，其现金流连续三年为负。2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。截至2019年6月30日，正荣地产的经营流动现金净额为-77.23亿元。

在资金流压力下，正荣将融资目光转向国外，频繁发美元债，借新还旧，其新债务的利率多数高于行业平均水平。

在中期业绩会上，副总裁兼财务总监陈伟健表示，在拿地方面，今年的权益总预算大概是300亿人民币。1-9月，正荣拿地金额为231亿元，而上年同期的拿地金额为323亿元，下降明显。这或许也是资金压力下无奈举动。

其又表示，公司2635万平方米的土储已预售未结转的也包含在里面，是全口径的土储。

今年拿地已经增加了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面，但是结转之后又有新的土储进来，所以到年底的时候，总货值也不止4500亿。

这一货值能不能实现，还要取决于正荣的资金实力，但从上述情况看来，并不乐观。

最近有媒体表示，正荣地产少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，可能存在明股实债融资。

并指出，正荣地产少数股东权益呈爆发式增长，到了2019年上半年末，正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山，达到52.02%。2014-2018年，正荣地产的少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元；2019年上半年有了一定程度的增加，为2.46亿元。而与归属于正荣地产的净利润相比，少数股东们获得的利润回报几乎可以忽略不计。

对此，正荣方面称，少数股东权益增加主要是因为合作项目增加，且主要是近期开始，还没有到结转收入分配的时点，公司不存在明股实债。

跨过千亿后，正荣来到了一个阵痛的节点，在市场下行、资本寒冬的情况下，“接下来三年（合约销售）会控制在年增幅30%左右，这样三年左右的时间还可以实现翻一番。”的梦想，可能并没那么容易实现。

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