淮安软件园物业招投标（淮安市淮安区招投标中心）

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本文目录一览：

• 1、前期物业管理招投标招标投标制度
• 2、淮安市市区物业服务收费管理实施细则
• 3、物业管理招投标是怎么回事？如何运作的？还有个议标是什么意思？
• 4、物业管理招标投标的基本要求

前期物业管理招投标招标投标制度

一、前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

二、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

1.招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

2.招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

三、招标文件包括以下内容：

1.招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

2.物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

3.对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4.评标标准和评标方法；

5.招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

6.物业服务合同的签订说明；

7.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

四、公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

五、经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

法律依据:

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

淮安市市区物业服务收费管理实施细则

淮安市市区物业服务收费管理实施细则

为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法权益，促进我市物业服务行业健康、有序发展，根据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2004]383号)的有关规定，我们制定了《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

淮安市物价局

淮安市房产管理局

二OO五年二月二日

淮安市市区物业服务收费管理实施细则

第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市主城区(清河、清浦和开发区)范围内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市、区人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条 物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。

非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。

第八条 市区实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行分项目收费基准价，具体服务内容、服务收费标准及浮动幅度详见《淮安市主城区普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准》，普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准随着社会经济发展作相应调整。

第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准，物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

鼓励开发单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。　价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 物业管理公共服务费用构成因素为：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业管理企业办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

(八)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主大会同意的其它费用;

(十)合理利润;

(十一)法定税费。

其中，合理利润：普通住宅为6%。

第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费月的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业协商制定。

第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。

物业出租或以其它方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费用按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十七条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托，实施专人管理的机动停车服务收费，按不超过《淮安市市区车辆停放收费管理办法》(淮价服[2003]256号、淮公文[2003]294号)规定标准的80%执行，具体标准在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

第十九条 价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的'意见。

第二十条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

第二十一条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其它企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十三条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交的服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十五条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十六条 本市其他县区可参照执行本细则。

第二十七条 本实施细则由淮安市物价局会同市房产管理局负责解释。

第二十八条 本实施细则自2005年2月10日起执行，以前凡与本实施细则不一致的有关规定同时废止。

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物业管理招投标是怎么回事？如何运作的？还有个议标是什么意思？

一般说来开发商在项目完工后将小区移出自己的管理体系时需要进行的环节通常市面上大多的开发商是自行开发和自行管理,就不存在招投标问题,自己内部办理手续后移交即可。你所问的应该是一个开发商和物管单位不一致的情况下出现的，那么该招投标是开发商为实现项目当时销售的承诺、为保证自己最大的利益而做出的公开招标行为。运作起来并不困难，（1）可以开发商的名义向符合小区品位（含对客户承诺的物业管理）的物业管理公司发出邀标，由各被邀标单位制作相关的物业管理接管计划、提交有关资质和管理经验证明以及资信证明等；（2）议标：聘请建委物业管理协会顾问、知名业内人士、以及业主代表和开发商项目负责人等参与评议；（3）投票选择物管单位，并在小区公共场所公告相关过程与资料。（4）与物管单位签订合同，并进行移交。

物业管理招标投标的基本要求

参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。法律依据：《中华人民共和国招标投标法》第五条 招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第六条 依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

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